Разработчиците са намерили начин да заобиколят трудовите стандарти на Бъркли за жилищно строителство

Повече от две години откакто водачите на Бъркли одобриха набор от подкрепени от синдикатите трудови стандарти за огромни строителни планове, бизнесмените зад три препоръчани нови жилищни комплекса възнамеряват да употребяват един от най-мощните държавни закони за жилищното строителство в Калифорния, с цел да се освободят от мандатите.

Този ход кара строителните синдикати да се гнусят, като споделят, че подкопава желанието на закона и дейно изкормва голям брой наредби за локално развиване, които дефинират условия за възнаграждение на служащите, здравно обезпечаване и стратегии за чиракуване. Две трудови групи апелираха решението на Съвета за зониране за одобрение на един от плановете пред Общинския съвет. Те са загрижени, че тактиката на разработчиците може да се трансформира в справочник за отбягване на трудовите стандарти в Бъркли и в целия щат.

„ Жалко е, че се озоваваме тук довечера и сме очевидци на премахването на отбраната на сложните служащи “, сподели Даниел Грег, представител на съюза на дърводелците Nor Cal, на чуване предишния четвъртък.

Членовете довечера гласоподаваха за одобрение на 23-етажен комплекс на University Avenue в центъра на Бъркли, който ще бъде освободен от условията за обезпечаване на здравно обезпечаване и чиракуване, както и друга разпоредба, задължаваща огромните здания да употребяват стъкло, предопределено да предотвратява конфликти с птици.

Разработчиците споделят, че мандатите на Бъркли ще прибавят милиони долари спомагателни разноски и ще създадат плановете им прекомерно скъпи за създаване. Те настояват, че калифорнийският закон за „ бонус за компактност “ – който разрешава на строителите да заобикалят локалните разпореждания, в случай че техните планове включват дял от налични жилища – е на тяхна страна.

Бъдете в крайник с новините и най-хубавото от AP, като следвате нашия канал в WhatsApp.

„ Нашият някогашен градски съвет одобри набор от стандарти, които оказват голям напън върху разноските върху жилищното строителство в Бъркли “, сподели консултантът Марк Роудс на същото съвещание на съвета за зониране. „ Те приготвят профсъюзите за неуспех. “

Апелът на работническите групи ще бъде показан пред Общинския съвет през февруари, принуждавайки този орган да избере сред това да остави плана да продължи без трудовите стандарти, които доста от членовете му гласоподаваха да наложат, или да поеме това, което може да бъде скъпоструваща правна борба за налагане на наредбите на Бъркли.

Мандатите на Бъркли биха коствали милиони, споделя бизнесмен

Законът за бонусите за компактност е най-известен с това, че разрешава на плановете да надвишават рестриктивните мерки за компактност и височина в подмяна на включване на жилища на налични цени - това е повода план от 169 единици, утвърден от борда за зониране предишния месец на 2425 Durant Ave., който включва 32 единици под пазарната цена, да се издигне до височина от 20 етажа, повече в сравнение с двойно повече от лимита от осем етажа в книгите за квартал Саутсайд.

Но законът също по този начин дава право на бизнесмените да изискат изключения от дълъг лист от други локални разпореждания, които биха нараснали разноските за строителство на жилища.

Проектът Durant Avenue от компанията Collab Home от Бъркли, който е обект на апела на синдикатите, се освободи от условията за обезпечаване на здравно покритие и чиракуване на работни места. Градският съвет сътвори тези условия в разпоредба от 2023 година, наречена „ HARD HATS “, или Помощ за реализиране на отговорно развиване със стандарти за опазване на здравето и образование за чиракуване. Collab Home също по този начин се стреми да заобиколи мандата плановете в квартал Southside да заплащат на служащите преобладаваща заплата, условие, наложено от съвета в набор от промени в зонирането по-късно същата година.

Друг план на няколко пресечки отсам на 2298 Durant Ave. употребява закона за бонусите за компактност, с цел да изиска освобождение от здравните грижи и преобладаващите условия за заплати. Проектът от 65 единици, показан от компанията за частни вложения в Бъркли Valiance Capital, включва седем налични единици.

Базираната в Уолнът Крийк Laconia Development показа две версии на плана си на 2029 University Ave., като и двете бяха утвърдени от борда за зониране предходната седмица. Единият вид е с 240 жилища, 36 от които ще се отдават под пазарна цена, с по-голям дял гарсониери и жилища с една спалня; другият има по-големи жилища, общо 160 единици, 24 от които налични.

Травис Брукс, юрист на Laconia Development, написа в писмо до съвета за зониране, че мандатите, от които компанията желае освобождение, „ са тъкмо тип скъпи „ стандарти за развиване “, които (законът за бонусите за плътност) изисква локалните организации да отстранен, когато се изискват тласъци. “

Компанията твърди, че условията ще костват малко над 5 милиона $, в допълнение към 8,4 милиона $ за други градски, учебни и комунални такси, които планът също би трябвало да заплати. Тези прогнози, които Роудс показа на съвета за зониране, настояват, че условието за здравна застраховка ще коства 2,8 милиона $, стажовете на обекта ще костват 1,9 милиона $, а безвредното за птици стъкло ще бъде с 400 000 $ по-скъпо от стандартните материали.

Роудс, който също е съветвал плана 2425 Durant, сподели, че разработчиците не могат да поемат толкоз огромни разноски.

„ Особено в този момент, когато разноските за строителство са толкоз високи, финансирането е подозрително, стопанската система е нестабилна “, сподели той, „ това е просто още един пласт разноски, който Бъркли е наложил върху жилищното произвеждане. “

Няколко бизнесмени и бизнес групи се опълчиха на наредбата HARD HATS, която се ползва за планове, подадени от 2024 година насам, а San Francisco Business Times заяви, че компаниите са изпратили вълна от молби за жилища през последните седмици на 2023 година, с цел да избегнат подлагането им.

Ако разработчиците трябваше да съблюдават мандатите, Роудс предвижда: „ Вероятно ще спрем да строим жилища в Бъркли още веднъж. “

Строителните синдикати споделят, че бизнесмените злоупотребяват със закона

Служителите в отдела за обмисляне на Бъркли се съгласиха, че законът дава право на Laconia, както и на разработчиците на плановете на Durant Avenue, на изключенията, които те желаеха. Членовете на съвета за зониране се съгласиха и откриха, че няма да имат правни учредения да отхвърлят плана - макар че няколко споделиха, че не са склонни да го одобрят.

„ Ръцете ни просто са вързани заради метода, по който страната формулира това “, сподели ръководителят на Съвета за корекции на зониране Кимбърли Гафни малко преди да гласоподава за утвърждение на плана за University Avenue. „ Наистина ни е доста мъчно да отхвърлим (проекта). “

(Архитект Да Дъфи, който седи в съвета за зониране, е проектирал и показал плана на 2425 Дюрант; той не е участвал на срещата на 9 октомври, където е бил утвърден, съгласно протокола от срещата.)

Но строителните синдикати настояват, че законът за бонусите за компактност е предопределен да адресира рестриктивните мерки върху физическия размер и формата на плановете – не регулациите, които засягат метода, по който са издигнати - и споделят, че разработчиците могат да си разрешат да съблюдават мандатите на Бъркли. Те настояват, че условията подсигуряват, че строителните служащи правят рискова работа, без да рискуват опустошителни медицински сметки и да получат образование, с цел да привлекат повече хора в полето.

В обжалването си на решението на съвета за зониране да утвърди плана 2425 Durant Ave., Строителният и строителен търговски съвет на окръг Аламеда и Регионалният съвет на Карпентърс в Северна Калифорния желаят от Градския съвет да отхвърли плана, да го утвърди, без да дава концесии поискано от Laconia, или изпратете предлагането назад на съвета за зониране.

„ Исканите отстъпки са опит за корист със (закона за бонусите за плътност), с цел да се избегнат значими трудови стандарти, които градът одобри за отбрана на публичното здраве и сигурност “, пишат юристите Джолийн Крамър и Андреа Мацуока.

Ще рискува ли Градският съвет да заведе дело, с цел да поддържа трудовите стандарти?

Сенаторът на щата. Джеси Арегуин поддържа апела на синдикатите в писмо до Общинския съвет предходната седмица, заявявайки, че е угрижен от прецедента, който планът на Дюрант авеню ще сътвори, „ И въздействието, което би имал върху използването на разнообразни сериозни трудови политики, признати от Съвета през годините, в това число преобладаващите условия за заплатите и Наредбата за КОЛКИ ШАПКИ. “

Арегуин поведе отговорността за наредбата, когато беше кмет на Бъркли, обявявайки, законодателството на конференция, съпроводена от водачи на строителни синдикати през 2022 година Той започва акцията си за щатския Сенат няколко месеца по-късно и синдикатите в строителните специалности бяха измежду най-големите му донори.

„ Никога не съм очаквал, че главните условия на наредбата могат да бъдат заобиколени посредством потребление на (закона за бонусите за плътност) “, написа Арегуин в писмото си.

Роадес сподели, че отстъпките разработчиците, които имат право по силата на закона, не се лимитират до ограничавания за физическо зониране и са били употребявани „ нагоре и надолу в щата “, с цел да освободят плановете от локални такси и мандати.

Отхвърлянето на плана Durant Avenue или даже единствено неговите освобождавания може да отвори града за правосъдно дело от Collab Home. Писмото на Брукс до съвета за зониране по отношение на плана на University Avenue подсети на града, само че не прекомерно тънко, че неуспехът да даде своите изключения „ би довело до законосъобразно нарушаване на държавното жилищно законодателство “ и че Лакония може да съди, с цел да анулира решението на града и да възвърне адвокатските възнаграждения.

Остава да се види дали Градският съвет има апетита за подобен тип борба.

Бъркли загуби сходно правосъдно дело, заведено от група за покровителство Yes-In-My-Backyard за опита й да блокира жилищно строителство преди съвсем десетилетие. Съвсем неотдавна градският съвет се отдръпна от разпоредба, забраняваща на наемодателите да употребяват логаритми за установяване на наема по-рано тази година, откакто една от фирмите, наранени от законодателството, подаде иск, с цел да го блокира.

Андреас Клувър, секретар-ковчежник на Съвета за строителство и строителство на окръг Аламеда, сподели пред Бърклисайд, че законът не е явен по отношение на това дали разработчиците имат право на изключения, които са поискали от мандатите на Бъркли, и решението може да пристигна от Сакраменто.

„ Това, което преглеждаме, в действителност е законодателна малка врата, която разрешава на разработчиците да заобикалят тези в действителност значими трудови стандарти “, сподели Клувър. „ Очевидно би трябвало да променим държавния закон в даден миг, с цел да затворим малката врата. “

Попитан дали Arreguín възнамерява да напише някакво законодателство, което да отговори на терзанията на синдикатите по отношение на закона за бонусите за компактност, представителят Стефан Елгстранд написа в имейл: „ Твърде рано е в процеса да се каже какви законопроекти възнамерява да вкара. “

___

Тази история е оповестена в началото от Бърклисайд и се популяризира посредством партньорство с Асошиейтед прес.